Мошенники заставили продать квартиру: можно ли её вернуть в Казахстане

Если мошенники заставили продать квартиру, всё решают первые часы после сделки: банк, 102, юрист. Пожилому человеку звонят от имени коммунальной службы, полиции или банка, убеждают, что жильё крадут, и ведут через «фиктивную» продажу у нотариуса. Деньги покупателя уходят на «безопасные счета». По одному групповому делу в Алматы в 2026 году ущерб превысил 1,5 млрд тенге.

Как работает схема

Звонят из «службы проверки счётчиков»: плановая замена, нужно записаться, продиктуйте код из СМС. Код нужен, чтобы человек один раз послушался незнакомого голоса, а мошенники получили повод для следующего звонка: «вашими данными уже воспользовались».

Следом звонит «полиция» или «финансовое учреждение». В августе 2025 года в Талгаре 76-летней вдове звонили по видеосвязи: мужчина в форме представлялся полковником, за его спиной стоял государственный флаг. Легенда была такой: аферисты незаконно переоформляют кадастровый номер её дома, спасти жильё можно только фиктивной продажей, а через неделю сделку отменят и всё вернут. Продажи под предлогом смены кадастрового номера в законе нет, это легенда.

Человека держат на телефоне часами, подсказывают, что отвечать родным и кому можно верить, запрещают рассказывать об «операции». Дочь пенсионерки из Актау рассказала журналистам, что мать фактически не отпускали от телефона, и она перестала критически оценивать происходящее.

Сама продажа выглядит совершенно законно. В Актау мошенники выставили трёхкомнатную квартиру за 8,5 млн тенге, заметно дешевле рынка, и покупатель нашёлся быстро. В Талгаре первый риелтор предлагал выставить дом за 20 млн, но заподозрил неладное и перестал работать с пенсионеркой. Со вторым договорились выставить дом за 15–16 млн, но объявление так и не подали: через несколько дней риелтор привёл мужчину, который помогал знакомой купить дом и заранее говорил, что ищет жильё в этой цене. Дом продали за 12 млн. Оценочная компания потом подтвердила, что это почти вдвое ниже реальной цены. Договор 16 сентября 2025 года заверил нотариус.

Покупатель отдаёт наличные, а «куратор» объясняет, что купюры нужно проверить на подлинность или сохранить на безопасном счёте. Безопасных счетов не существует ни в одном банке. В Талгаре деньги за дом забрал курьер, водитель такси. Ещё во время подготовки мошенники уговорили её положить около 2 млн наличных на счёт, где уже был 1 млн, и в тот же день сняли всё через удалённый доступ к телефону, включая пенсию. Среди этих денег были и отложенные на похороны.

В Актау летом 2026 года всё заняло два дня. 23 июня пожилой женщине позвонили из «службы проверки счётчиков», она продиктовала код из СМС. 25 июня к ней уже пришёл покупатель на трёхкомнатную квартиру, в тот же день стороны подписали договор у нотариуса, и она получила 8,5 млн тенге наличными. Вечером того же дня вся сумма ушла через банкомат на «безопасные счета». Семья обратилась в полицию, возбуждено уголовное дело, женщина признана потерпевшей, родные готовят иск о признании сделки недействительной.

В июне 2026 года прокуратура Алматы сообщила об аресте организаторов и участников группы, которая выдавала себя за сотрудников правоохранительных органов и финансовых учреждений и убеждала пожилых людей продавать недвижимость и переводить деньги на подконтрольные счета. Дело расследуется по части 4 статьи 190 УК РК.

По каким признакам видно продажу жилья под диктовку

Нотариальная палата и риелторы называют одни и те же признаки, и их видно со стороны.

Когда жильё продают без ведома владельца, по поддельной доверенности или чужим документам, это другая схема, и защищаться от неё нужно иначе: она разобрана в статье про чёрных риелторов и подделку документов на недвижимость.

Что делать, если мошенники заставили продать квартиру

Если вы читаете это, потому что продали квартиру и перевели деньги мошенникам: сначала шаги ниже, потом всё остальное.

1. Первые 30 минут: оборвите связь и позвоните в банк. Положите трубку «куратору» и не отвечайте на его номера. Какой банк, зависит от того, как ушли деньги.
   • Вносили наличные через банкомат, как в Актау. Звоните в банк, которому принадлежит банкомат или счёт из чека: заморозить деньги может только он. Чеки сохраните, в них номера счетов.
   • Был удалённый доступ к телефону, как в Талгаре. Звоните в свой банк по номеру с обратной стороны карты, заблокируйте карты и оспорьте списания. Отключите интернет, сделайте скриншоты приложения и истории подключений, потом удалите приложение.
2. Первый час: позвоните 102. Скажите дежурному прямо, что деньги от продажи жилья ушли мошенникам, и продиктуйте номера счетов из чеков. Номера телефонов, с которых звонили, отправьте на антифрод-портал antifraud.kz или по линии 116.
3. Первый день: письменное заявление в полицию с регистрацией в ЕРДР. Приложите копию договора купли-продажи, чеки, список номеров, скриншоты звонков и переписки, данные риелтора, нотариуса и покупателя. Заявление можно подать и онлайн через eGov или приложение Qamqor, если идти в отделение тяжело или родные живут в другом городе. Порядок и формулировки есть в инструкции про заявление о мошенничестве в полицию.
4. До трёх дней: нотариус. Получите копию договора и попросите сохранить видеозапись сделки, если её вели: в талгарском деле такая запись была и стала частью спора. Запишите, кто присутствовал при подписании и при пересчёте денег.
5. 3–10 дней: юрист и иск о признании сделки недействительной. В какой суд его подавать, уточните у юриста: как правило, по месту нахождения жилья или по месту жительства ответчика. Вместе с иском просят запретить регистрационные действия с квартирой, чтобы покупатель не перепродал её до решения. Соберите медицинские документы о состоянии продавца в дни сделки и показания родных о том, как он себя вёл.
6. Дальше: уголовное дело и гражданский иск. Как потерпевший вы вправе заявить гражданский иск к обвиняемым о возмещении ущерба. Иск о недействительности сделки, совершённой под влиянием обмана, подают в течение одного года со дня, когда вы узнали об обмане (пункт 2 статьи 162 ГК РК). Общие три года к этому спору не относятся.

Деньги, внесённые через банкомат на чужой счёт, можно перехватить, только пока их оттуда не сняли, поэтому банк стоит первым в списке. Как устроен отзыв перевода и сколько на него времени, разобрано в статье как вернуть деньги, переведённые мошенникам. С квартирой сложнее: покупатель заплатил оговорённую цену, и суд защищает и его.

Можно ли вернуть квартиру через суд

Договориться с покупателем удаётся не всегда. В Актау семья предложила покупателю вернуть все 8,5 млн, даже в кредит, и расторгнуть сделку по согласию. Он отказался, поэтому остаётся суд.

Районный суд в Талгаре признал продажу дома недействительной: обман, по его оценке, настолько исказил понимание сделки, что без него женщина её бы не совершила. Покупателю отказали и в выселении.

Апелляция, Алматинский областной суд, решение отменила. Суд указал, что договор содержит все условия, предусмотренные законом, а сговор покупателя с мошенниками не доказан. Действия по указке третьих лиц апелляция назвала неосмотрительностью самой продавщицы. Пенсионерку обязали освободить дом, её адвокат Евгений Гончаров подал кассационную жалобу. Уголовное дело приостановлено: исполнителей не нашли.

Адвокат обратил внимание на работу нотариуса. По его словам, волю пожилой женщины проверили формально, при пересчёте денег на видео присутствовали посторонние люди, а посредник, который не был стороной сделки, сам присылал нотариусу копию удостоверения продавщицы через мессенджер и помогал пересчитывать деньги на камеру. В той же публикации Нотариальная палата напомнила: у продавца, который не может объяснить, зачем продаёт единственное жильё, или ссылается на «специальную операцию», нотариус должен задать вопросы.

Суду мало того, что продавца обманули. Он смотрит, кто обманул и знал ли об этом покупатель. Сильнее всего работают доказательства, что покупатель или риелтор были связаны с мошенниками, и медицинские документы о том, что человек в дни сделки не понимал значения своих действий. В талгарском деле на такую связь указывают факты: объявление не подавали, покупателя привёл знакомый риелтора, который заранее искал дом за такую цену. Апелляцию это не убедило, поэтому именно такие связи и нужно доказывать документами и показаниями.

Если суд признает сделку недействительной, по общему правилу каждая сторона возвращает другой всё полученное. Квартира вернётся к продавцу, но продавцу придётся вернуть покупателю сумму, которую тот заплатил (в Талгаре 12 млн тенге), хотя эти деньги уже у мошенников. Обсудите это с юристом до подачи иска. Убытки по пункту 4 статьи 157-1 ГК РК взыскивают со стороны сделки, если докажут её вину, например сговор покупателя с мошенниками. Деньги, ушедшие мошенникам, взыскивают гражданским иском в уголовном деле.

Расскажите близким, пока им не написали

Такие схемы работают, потому что о них узнают уже после перевода. Отправьте этот разбор родителям, друзьям, в семейный чат или в чат дома. Одно сообщение сегодня может сберечь чьи-то деньги завтра.

WhatsAppTelegramСкопировать ссылку

Как защитить пожилых родителей в следующий раз

В Актау дочь узнала о продаже, когда деньги уже ушли. У пенсионерки из Талгара близких не было вовсе, и остановить сделку было некому. Пройдите этот список с родителями заранее. Если пожилого родственника уже обманули, упрёки не помогут: лучше спокойно разобрать его вместе.

• Договоритесь вслух: любой разговор о продаже жилья, «операции полиции» или «безопасном счёте» родители сначала пересказывают вам. Просьба держать всё в тайне и есть главный признак обмана. — Напишите крупно и повесьте у телефона: код из СМС не диктуют никому, ни «службе счётчиков», ни банку, ни полицейскому. — Объясните, что полиция не звонит по видеосвязи с предложением спасти квартиру, а «фиктивной продажи» не бывает. Звонок в форме и на фоне флага ничего не доказывает. — Созванивайтесь каждый день. Если родитель вдруг занят, говорит шёпотом или не может положить трубку, приезжайте. — Договоритесь, что приложения на телефон ставятся только при вас. Через удалённый доступ мошенники снимают последние деньги. — Одинокому пожилому человеку оставьте на видном месте номера двух близких людей и 102. Бытовые схемы с навязанными покупками и кредитами разобраны в статье про навязанные услуги пожилым.

Риелторам и нотариусам тоже есть что сделать. Если пожилой продавец спешит, соглашается на заниженную цену и не может объяснить, куда пойдут деньги, лучше отложить сделку и позвонить его родным. В Талгаре первый риелтор заподозрил неладное и просто отказался работать, а мошенники нашли второго. Отказаться мало: риелтор вправе сообщить в полицию.

Что говорит закон

Уголовная часть. Статья 190 УК РК называет мошенничеством хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путём обмана или злоупотребления доверием. Алматинское дело о 1,5 млрд тенге прокуратура квалифицировала по части 4 этой статьи: мошенничество преступной группой или в особо крупном размере. Для потерпевшего уголовное дело важно ещё и тем, что в нём заявляется гражданский иск к обвиняемым.

Гражданская часть держится на пункте 9 статьи 159 ГК РК: сделка, совершённая под влиянием обмана, насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Тот же пункт позволяет оспорить кабальную сделку: продажу, которую человек совершил из-за тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, а другая сторона этим воспользовалась. Цена намного ниже рынка здесь аргумент: талгарский дом ушёл за 12 млн, почти вдвое ниже оценки, и районный суд прямо написал о крайне невыгодных условиях. Пункт 7 той же статьи касается сделки, которую дееспособный человек совершил в состоянии, когда не мог понимать значения своих действий или руководить ими. Пункт 8 говорит о существенном заблуждении, но с оговоркой: если заблуждение стало следствием грубой неосторожности участника сделки, суд вправе отказать в иске. На эту логику и опиралась апелляция в талгарском деле.

Последствия недействительности описаны в пункте 3 статьи 157-1 ГК РК: каждая сторона возвращает другой всё полученное по сделке. Общий срок исковой давности по статье 178 составляет три года, а по статье 180 течёт со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. К спору об обмане эти три года не относятся: пункт 2 статьи 162 ГК РК даёт на иск о недействительности сделки по пункту 9 статьи 159 один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, из-за которых сделку можно признать недействительной. Срок по пункту 7 статьи 159, когда человек не понимал значения своих действий, уточните у юриста.

Покупателя называют добросовестным приобретателем, но статья 261 ГК РК про другое: жильё продал тот, кто не имел права его отчуждать, а покупатель об этом не знал. Тогда собственник вправе истребовать имущество, только если оно выбыло из его владения помимо его воли. В схеме под диктовку собственник подписывает договор сам, поэтому спор идёт не об истребовании, а о недействительности сделки. Тексты кодексов открыты на adilet.zan.kz: Гражданский кодекс и Уголовный кодекс.