Риелтор в Казахстане взял деньги за базу квартир: как их вернуть

Информационные услуги риелтора: развод или нет? В Казахстане это почти всегда законно оформленная ловушка. Агентство берёт 10–40 тысяч тенге за список квартир, который и так лежит бесплатно на Krisha.kz, а в договоре заранее пишет, что за результат не отвечает. Уголовного дела здесь обычно нет, зато есть право потребителя: претензия, десять дней на ответ, затем суд.

Как работает схема с платной базой квартир

Всё начинается с объявления. Квартира в хорошем районе, свежий ремонт, цена ниже, чем у соседей по выдаче. Фото красивые, описание короткое. По указанному номеру отвечает не хозяин, а менеджер.

По телефону адрес не называют. Менеджер говорит, что квартира свободна, но собственник работает только через агентство, поэтому сначала нужно подъехать в офис и оформить бумаги. Человеку, который уже неделю ищет жильё, это кажется разумным: офис, договор, касса, всё солидно.

В офисе до выдачи любых контактов подписывают договор. Его предмет называется «информационно-консультационные услуги» или «предоставление информации». Никакого просмотра, никакого сопровождения до договора найма. Зато есть пункт, что агентство не отвечает за то, найдёт ли клиент жильё. В некоторых вариантах добавляют условия, которые выглядят совсем странно: запрет искать квартиру самостоятельно или обращаться в другие агентства на время действия договора. Оплата вперёд, от 10 до 40 тысяч тенге.

После оплаты приходит SMS или сообщение в WhatsApp со списком номеров. Krisha.kz описывала это ещё в 2016 году: агентство обещает подобрать квартиру за три дня из собственной базы, а клиент получает номера из объявлений той же Krisha, часть из которых уже неактивна. Вывод площадки был короткий: никакой собственной базы у агентства нет. Одни номера молчат. По другим отвечают, что квартиру сдали месяц или полгода назад.

Когда клиент возвращается с претензией, ему обещают новые варианты. База обновляется, завтра будет лучше, сейчас сезон. Президент Объединённой ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко описывала этот этап так: работники компании «подпитывают надежду обещаниями», а полезной информации человек так и не получает. Тянут до тех пор, пока клиент сам не решит, что 15 тысяч проще забыть.

У схемы есть родственники. Подписка на «базу собственников» с ежемесячной платой. Сайт-агрегатор, где контакты открываются только после оплаты. «Закрытый чат» с якобы выгодными предложениями владельцев. «Риелтор», который берёт предоплату за бронь квартиры, а выдаёт список чужих объявлений. Механика одна: вы платите за доступ к тому, что уже бесплатно.

В марте 2020 года эту схему разбирали на круглом столе в Палате предпринимателей Алматы, материал опубликовал Inbusiness.kz. По словам участников, клиентов приглашают в офис после звонка по объявлению с заниженной ценой, там они подписывают договор и платят 15–20 тысяч тенге, а взамен получают недействительные номера или контакты людей, которые уже сдали жильё. На том же круглом столе прозвучали цифры Krisha.kz за февраль: из 324 149 объявлений площадка заблокировала 1 198, удалила 3 638, обработала 35 500 жалоб и выявила 1 177 мошенников. Добросовестных агентств недвижимости по всему Казахстану, по оценке участников, около 2 000. Отдельных приговоров по «информационным услугам» в этих материалах нет, и это не случайность: договор составлен так, чтобы спор остался гражданским.

По каким признакам её видно

Что делать, если уже заплатили агентству

Если вы читаете это, потому что уже подписали договор и заплатили: начните с этого раздела, остальное потом. Шансы вернуть деньги честно оценить так. Если агентство существует и отвечает на письма, реально вернуть всю сумму или её большую часть, но через бумаги и иногда через суд. Если офиса уже нет, речь идёт о мошенничестве и о розыске, и тут всё зависит от полиции.

1. Первые 30 минут. Ничего больше не подписывайте, особенно акт об оказанных услугах: подписанный акт агентство потом предъявит как доказательство, что вы всем довольны. Сфотографируйте договор целиком, чек или квитанцию, список номеров. Если платили переводом на карту частного лица, сохраните скриншот перевода и позвоните в банк: отменить добровольный платёж за услугу банк вряд ли сможет, но обращение будет зафиксировано.
2. Первый день. Обзвоните все номера из списка и запишите результат по каждому: дата, время, номер, что ответили («квартира сдана с весны», «не отвечает», «я не собственник»). Сделайте скриншот объявления-приманки со ссылкой и нажмите под ним «Пожаловаться» на Krisha.kz.
3. Первые два дня. Напишите претензию. В ней: вы отказываетесь от договора по статье 686 ГК РК, информация оказалась недостоверной, поэтому по статье 10 Закона «О защите прав потребителей» вы требуете расторгнуть договор и вернуть деньги. Приложите копию договора, чека и свою таблицу звонков. Вручите претензию под подпись на втором экземпляре, отправьте заказным письмом с уведомлением или на электронную почту, которую агентство указало в договоре.
4. С 3-го по 10-й день. На мотивированный письменный ответ у агентства десять календарных дней со дня получения претензии. Пока ждёте, проверьте организацию по БИН из договора на eGov.kz: действует ли она, кто руководитель, совпадает ли адрес с офисом.
5. Если офис исчез. Нет организации в реестре, офис закрыт, номер выключен, договора вообще не было: это уже не спор об услуге. Звоните 102 или подавайте заявление о мошенничестве, как описано в инструкции по заявлению в полицию. Внесено ли заявление в ЕРДР, проверьте на qamqor.gov.kz.
6. После 10 дней. Нет ответа или пришёл отказ: подайте жалобу в департамент торговли и защиты прав потребителей своего региона и готовьте иск. Иск о защите прав потребителей можно подать в суд по месту своего жительства, ехать к агентству не придётся.

Готовьтесь к тому, что агентство оставит себе часть суммы. Статья 686 ГК РК разрешает ему удержать фактически понесённые расходы, и оно будет доказывать, что составляло список, звонило, консультировало. Ваш ответ на это: таблица звонков и даты публикации объявлений на Krisha.kz, из которых видно, что вам продали бесплатные и устаревшие данные.

Расскажите близким, пока им не написали

Такие схемы работают, потому что о них узнают уже после перевода. Отправьте этот разбор родителям, друзьям, в семейный чат или в чат дома. Одно сообщение сегодня может сберечь чьи-то деньги завтра.

WhatsAppTelegramСкопировать ссылку

Как защититься в следующий раз

• Первый контакт с квартирой должен быть просмотром, а не офисом. Если адрес не называют до оплаты, ищите дальше. — Перед подписанием найдите в договоре предмет услуги. Нужна «организация просмотра» и сопровождение до договора найма, а не «предоставление информации». — Вычеркните или откажитесь от пунктов «агентство не несёт ответственности за обеспечение жильём» и «клиент не вправе обращаться в другие агентства». — Комиссию риелтору платите после просмотра и подписания договора найма с собственником. Предоплата за список номеров всегда работает против вас. — Не покупайте доступ к «секретной базе», подписке или закрытому чату. Всё, что там есть, лежит на Krisha.kz, OLX и в открытых группах. — Проверьте агентство по БИН на eGov.kz до того, как отдать деньги, и сфотографируйте вывеску и документы в офисе. — Если объявление выглядит слишком хорошо, сверьте его с похожими: как отличить подделку, разобрано в тексте про фейковые объявления об аренде. Про частников, которые просят деньги за квартиру до просмотра, отдельно написано в разборе задатка за аренду.

Что говорит закон об информационных услугах риелтора: развод или нет

Сам договор законен. Статья 683 ГК РК (Особенная часть) определяет договор возмездного оказания услуг и прямо распространяет эти правила на консультационные и информационные услуги. Поэтому агентство и пишет в договоре именно «информационные услуги»: за информацию платить можно, и формально она передана. Лариса Степаненко описывала это так: на первый взгляд к таким компаниям не придерёшься, потому что в договоре они указывают, что не отвечают за обеспечение клиента жильём. Полный текст кодекса на adilet.zan.kz.

Выход из такого договора даёт статья 686 ГК РК: заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг, оплатив исполнителю фактически понесённые расходы. Не стоимость услуги целиком, а расходы, которые агентство должно подтвердить. Стоимость распечатки списка из открытых объявлений несопоставима с 15 или 30 тысячами тенге.

Второй инструмент в Законе РК «О защите прав потребителей». Статья 10 даёт потребителю право на полную и достоверную информацию об услуге, а если недостоверная информация привела к покупке услуги без нужных потребителю свойств, он вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. Список с мёртвыми номерами и давно сданными квартирами подходит под это описание. Статья 42-4 того же закона обязывает исполнителя рассмотреть претензию и при несогласии дать мотивированный письменный ответ в течение десяти календарных дней. Иск о защите прав потребителей по пункту 9 статьи 30 ГПК РК подаётся по месту жительства истца либо по месту заключения или исполнения договора.

Уголовная статья 190 УК РК «Мошенничество» подходит, когда за договором нет ничего: офис исчез, организации не существует, деньги взяли и пропали. Пока агентство на месте и выдаёт бумаги, полиция скорее всего назовёт это гражданско-правовыми отношениями. Где проходит граница между обманом и неисполненным договором, подробно разобрано на странице о статье 190 УК РК, текст статьи на adilet.zan.kz.